← Blog · Analize

One United Properties (ONE) la BVB: ce face și cum îi citești cifrele

Redacția Frica de bani ·

Pe scurt

  • One United Properties (simbol ONE) e cel mai mare dezvoltator imobiliar listat la BVB: rezidențial premium plus birouri și spații comerciale, concentrat în București, fondat în 2007 de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu (fiecare cu câte 25,54% la 12 septembrie 2025). Listat pe 12 iulie 2021 — tocmai a împlinit 5 ani de bursă.
  • Cifrele 2025 (raport anual auditat): cifră de afaceri 1,44 miliarde RON (−1%), profit net 427,1 milioane RON (+15%), marjă netă pe rezidențial 34,5%. Apoi T1 2026: venituri −51%, profit net −78%. Prăbușire? Nu chiar — și exact asta e lecția centrală a profilului: la un dezvoltator, cifra de afaceri raportată nu numără apartamentele vândute, ci stadiul contabil al construcției. O lege nouă a mutat momentul recunoașterii contabile; scăderea pe bază comparabilă e reală, dar de altă magnitudine (venituri rezidențiale −18%).
  • Dividendul pe acțiune a „sărit” de la ~0,01-0,02 lei (2021-2024) la 0,36-0,44 lei (2025-2026) — nu pentru că firma distribuie de 40 de ori mai mult, ci pentru că 50 de acțiuni vechi au devenit una singură în februarie 2025. Un exemplu-școală despre de ce comparațiile „pe acțiune” cer istoric ajustat.
  • La prețul de închidere din 17 iulie 2026 (33,30 RON), capitalizarea e de ~3,68 miliarde RON (~1% din indicele BET), P/E-ul afișat de BVB e 8,6, iar prețul e aproape egal cu activul net contabil pe acțiune (P/B ~0,96). Ce înseamnă — și ce NU înseamnă — fiecare, mai jos.
  • Acesta este un profil educațional, nu o recomandare. Îți arătăm ce înseamnă cifrele și cum le pui în context — decizia rămâne a ta.

Ce face One United Properties

Modelul de business are două motoare care funcționează pe principii diferite:

  • Dezvoltare rezidențială premium — cumpără terenuri în București, obține autorizații, construiește ansambluri (One Cotroceni Park, One Floreasca City, One Peninsula…) și vinde apartamentele, în mare parte înainte de finalizare („off-plan”). Aici banii se fac din marja de dezvoltare: în 2025, marja netă pe segment a fost 34,5%, față de 28,9% în 2024 (compania țintește minim 35% pe fiecare proiect). E un business ciclic, cu venituri în valuri — vinzi cât construiești, încasezi pe măsură ce livrezi.
  • Chirii din birouri și spații comerciale — păstrează în portofoliu clădiri de birouri (155.000 mp la 31 martie 2026, față de 47.000 mp în 2020) și le închiriază: venituri din chirii (inclusiv serviciile către chiriași) de 161,2 milioane RON în 2025 (+6%), cu grad de ocupare de 97%. Aici banii vin recurent, lună de lună — amortizorul care netezește ciclicitatea primului motor.

La 31 martie 2026, compania avea 4.154 de unități rezidențiale în construcție plus 45.500 mp de birouri și spații comerciale, cu o valoare brută de dezvoltare estimată de companie la peste 1,6 miliarde EUR, și teren pentru încă ~11.000 de locuințe planificate. În 2026 a făcut și primul pas în afara României: o achiziție de teren lângă Nashville (Tennessee, SUA), anunțată în martie ca debut al unui program-pilot pe două piețe americane.

Compania s-a listat la BVB pe 12 iulie 2021, cu un IPO de 260 milioane RON la 2 RON/acțiune. De atunci a mai atras 253,7 milioane RON printr-o majorare de capital în 2022 și 340,1 milioane RON în 2024 — în total 853,8 milioane RON de la investitori, conform comunicatului aniversar din 13 iulie 2026. Ține minte cifra: la capitolul dividende devine jumătatea unei comparații interesante.

Lecția centrală: cifra de afaceri a unui dezvoltator nu numără apartamente predate

Aici e miezul educațional al profilului, valabil pentru orice dezvoltator listat, nu doar pentru ONE.

Intuiția spune că un dezvoltator raportează venituri când predă cheile. Contabil, la ONE e altfel: compania recunoaște veniturile rezidențiale pe măsura construcției (standardul IFRS 15, metoda „over time”). Simplificat: dacă ai semnat antecontracte pentru un bloc și blocul e construit în proporție de 60%, o parte corespunzătoare din valoarea acelor contracte apare deja în cifra de afaceri — deși nimeni nu s-a mutat încă. Veniturile raportate sunt, deci, o funcție de două variabile: câte antecontracte există și cât de avansate sunt șantierele.

De ce contează? Pentru că din decembrie 2025, piața rezidențială românească funcționează sub Legea 207/2025 — „Legea Nordis”, adoptată după scandalul cu același nume (o companie fără legătură cu ONE). Legea cere, printre altele, ca antecontractele să se semneze notarial și — printr-o prevedere aplicabilă din 8 martie 2026 — doar după „pre-apartamentare” (înscrierea cadastrală preliminară a fiecărui apartament viitor), limitează rezervarea la maximum 5% din preț și leagă avansurile următoare de stadiul construcției (în tranșe, cu restul plătibil la predare), iar banii clienților merg în conturi dedicate proiectului.

Efectul contabil s-a văzut imediat în primul trimestru din 2026. Până se finalizează pre-apartamentarea la proiectele noi, vânzările stau în rezervări — care NU se pot recunoaște ca venit. Rezultatul, în cifre:

T1 2026Valoarevs T1 2025
Cifră de afaceri raportată176,5 mil. RON−51%
Profit net raportat21,5 mil. RON−78%
Tranzacții rezidențiale semnate (vânzări + pre-vânzări + rezervări)60,4 mil. EUR (144 unități)preț mediu +33%, la 3.843 EUR/mp

Din cele 60,4 milioane EUR tranzacționate, 58,2 milioane stăteau în rezervări nerecunoscute contabil. Aceeași companie, același trimestru: contabil arată −51%, comercial a vândut la prețuri cu 33% mai mari pe metru pătrat. Compania publică în paralel și cifre ajustate pe bază comparabilă („like-for-like”: venituri rezidențiale −18%, profit net −27% — scădere reală, dar de altă magnitudine) și susține că efectul e de sincronizare temporară: rezervările devin antecontracte pe măsură ce se finalizează cadastrul, iar bugetul 2026 (profit net 457,7 milioane RON, +7%) a fost menținut la publicarea T1. Dacă are dreptate, se va vedea în rapoartele următoare — primul test e raportul semestrial din 26 august 2026.

Lecția de reținut, dincolo de ONE: la companiile unde contabilitatea recunoaște veniturile altfel decât le-ar număra bunul-simț — am văzut trei versiuni de profit la Premier Energy și un VAN care e opinie de model la Fondul Proprietatea — titlul de ziar („profit −78%!”) și realitatea operațională pot descrie aceeași cifră în moduri opuse. Citește nota din raport care explică de ce s-a mișcat cifra, nu doar procentul.

P/E: 8,6 sau 10,4 — depinde ce profit pui la numitor

P/E (capitalizarea împărțită la profitul net anual) pare un indicator simplu până alegi numitorul. La 33,30 RON × 110.500.000 acțiuni, capitalizarea e 3.679,7 milioane RON. Împărțită la profitul auditat 2025 (427,1 milioane RON) dă P/E ≈ 8,6 — cifra afișată de BVB. Dar dacă folosești ultimele 12 luni raportate (care includ T1 2026 cel comprimat contabil), profitul devine ~352 milioane RON și P/E-ul urcă la ~10,4. Niciun calcul nu e „greșit” — dar cel de-al doilea numitor cară în el exact distorsiunea de timing explicată mai sus. Când un P/E se schimbă brusc, prima întrebare nu e „e ieftin sau scump?”, ci „ce s-a întâmplat cu numitorul?”.

P/B ~0,96: prețul față de activul net contabil

La 31 decembrie 2025, capitalurile proprii totale erau 3.819,8 milioane RON — aproximativ 34,6 RON/acțiune — deci prețul de 33,30 RON e cam la nivelul activului net contabil (P/B ≈ 0,96). Două lucruri de știut înainte să tragi orice concluzie din asta. Unu: activul net al unui dezvoltator include evaluări ale portofoliului imobiliar (la ONE, făcute de evaluatorul extern Colliers România, ultima la 31 decembrie 2025) — iar o evaluare e o estimare profesionistă, nu un preț încasat. Doi: din impozitul pe profit de 83,4 milioane RON din 2025, 65,8 milioane sunt impozit amânat pe câștiguri din reevaluări — taxă care devine cash doar dacă și când activele se vând. P/B-ul îți spune la ce se raportează prețul, nu dacă prețul e corect.

Dividendul — și capcana comparațiilor pe acțiune

Pentru 2025, AGA din 29 aprilie 2026 a aprobat un dividend brut de 0,44 RON/acțiune (48,1 milioane RON în total), plătit din 5 iunie 2026 — randament de ~1,3% la prețul curent. Cu tranșa interimară de 0,36 RON plătită în noiembrie 2025, emitentul comunică un total de 0,80 RON brut/acțiune în ciclul noiembrie 2025 – iunie 2026. Fiind emitent românesc, impozitul de 16% se reține la sursă: din 0,44 RON brut primești 0,3696 RON net, fără nicio hârtie de completat pentru impozitul în sine (CASS-ul, dacă depășești plafoanele, rămâne treaba ta — detalii în ghidul nostru de impozit pe dividende).

Acum capcana. Pe hârtie, dividendul ONE „a crescut” de la ~0,01-0,02 RON/acțiune (2021-2024) la 0,36-0,44 RON (2025-2026) — de vreo 40 de ori. În realitate, sumele totale distribuite au rămas în aceeași bandă: 75 milioane RON pentru 2021, 73,1 pentru 2022, 75,9 pentru 2023, 77,8 pentru 2024. Ce s-a schimbat e numărul de acțiuni: după două distribuiri de acțiuni gratuite (4 noi la 5 deținute în 2021, 1 nouă la 3 în 2022), compania a făcut în februarie 2025 o consolidare 50:1 — 50 de acțiuni vechi a 0,2 RON valoare nominală au devenit una singură a 10 RON. Dividendul pe acțiune s-a înmulțit mecanic cu 50, prețul la fel, iar valoarea deținerii fiecăruia a rămas neschimbată în ambele direcții.

Morala e generală: orice serie istorică „pe acțiune” — preț, dividend, profit — e comparabilă doar ajustată la evenimentele de capital. Cine se uită azi la un grafic ONE neajustat vede o acțiune de 33 RON care „era” 1 leu în 2024 și trage concluzii fără sens. Aceeași grijă merită și la comparația cu banii atrași: compania a primit de la investitori 853,8 milioane RON (IPO plus două majorări) și a distribuit înapoi, în 5 ani, aproape 390 milioane RON în dividende — plus răscumpărări de acțiuni, cea mai recentă fiind o ofertă publică prin care a plătit, în iulie 2026, 142,1 milioane RON pentru 4,3 milioane de acțiuni proprii (la 33 RON/acțiune) pe care intenționează să le anuleze. Sunt două sensuri ale aceluiași robinet de capital — merită privite împreună, nu separat.

Ce s-a întâmplat recent

Factual, din rapoartele curente ale companiei (bvb.ro):

  • 12 martie 2026 — anunță intrarea pe piața din SUA: prima achiziție de teren lângă Nashville, Tennessee; program-pilot declarat pe Tennessee și Florida.
  • 18 martie 2026 — cumpără un teren de ~9.000 mp pe Barbu Văcărescu (București) pentru proiectul One Floreasca Sunset: 221 de apartamente, valoare brută de dezvoltare estimată de companie la 135 milioane EUR, finalizare estimată 2028.
  • 27 martie 2026 — raportul anual 2025 + bugetul 2026: venituri 1,56 miliarde RON (+9%), profit net 457,7 milioane RON (+7%).
  • 29 aprilie 2026 — AGA: dividend 0,44 RON/acțiune, consiliu de administrație nou (7 membri, președinte Claudio Cisullo; Diaconescu rămâne director general, Căpitanu director executiv) și aprobarea anulării a 1 milion de acțiuni proprii.
  • 14 mai 2026 — rezultatele T1 2026 (cele analizate mai sus); în ședințele următoare acțiunea a scăzut cu ~2,6%, la 29,60 RON (consemnare TradeVille/Bursa.ro).
  • 28 mai 2026 — credit de 80,5 milioane EUR de la UniCredit pentru finalizarea One High District și One Lake Club și programul de răscumpărare.
  • 7 iulie 2026 — Curtea de Apel București respinge definitiv cererea de anulare a autorizațiilor proiectului One Peninsula (și solicitarea de demolare) — capătul unui litigiu început în 2023.
  • 1-14 iulie 2026 — oferta publică de răscumpărare: 4.307.178 acțiuni subscrise (~3,9% din capital) la 33 RON, decontată pe 17 iulie.

Următoarele repere: raportul preliminar de vânzări („trading update”) S1 pe 5 august, raportul semestrial pe 26 august, AGA extraordinară pe 7 octombrie, ziua investitorilor (Capital Markets Day) pe 11 septembrie 2026.

Riscuri și lucruri de urmărit

Descriptiv — variabilele care mișcă business-ul, nu semnale:

  • Reglementarea vânzărilor off-plan. Legea 207/2025 nu doar decalează contabilitatea — schimbă structural finanțarea: cu rezervarea plafonată la 5%, avansurile legate de stadiul lucrărilor și banii clienților în conturi dedicate per proiect, dezvoltatorii finanțează mai mult din construcție din surse proprii și bancare, nu din avansuri timpurii. Pentru cumpărători e protecție; pentru dezvoltatori e capital de lucru suplimentar de găsit.
  • Blocajul urbanistic din București. PUZ-urile coordonatoare ale sectoarelor 1, 3, 5 și 6 au fost anulate definitiv în instanță (2023-2024), iar noul Plan Urbanistic General era abia în consultare publică în mai 2026. Curtea Constituțională a decis în aprilie 2025 că autorizațiile deja emise rămân valabile chiar dacă PUZ-ul cade — dar autorizarea proiectelor viitoare rămâne mai lentă și mai incertă pentru toți dezvoltatorii din Capitală.
  • Ciclul pieței rezidențiale. După un 2025 record la tranzacții în București-Ilfov (71.200, +11,6% — date ANCPI), începutul lui 2026 a adus −16,6% în T1, urmat de o revenire în T2 (+26% în iunie). Fereastra de TVA redusă de 9% (regim tranzitoriu) expiră pentru livrările de după 31 iulie 2026 — de atunci, locuințele noi poartă integral 21%. Un dezvoltator premium vinde clienților mai puțin sensibili la rate și TVA decât media pieței, dar nu imuni.
  • Dobânzile. Creditarea ipotecară în lei se așază pe IRCC (5,56% din 1 iulie 2026, în scădere marginală); costul propriei datorii — datorie netă ~1,1 miliarde RON la 31 martie 2026, LTV brut 34% (loan-to-value: datoria raportată la valoarea portofoliului imobiliar) — e legat în mare parte de EURIBOR, cu marje de 1,5-3%. Acționarii au aprobat și un plafon de obligațiuni de până la 300 milioane EUR pentru refinanțare.
  • Concentrarea pe București premium. Nucleul portofoliului e un singur oraș și un singur segment. Diversificarea (Constanța, Sibiu, Iași, pilotul din SUA) e la început — deocamdată aduce mai degrabă risc de execuție pe piețe noi decât venituri.

Cum se leagă de un portofoliu

Dacă deții un ETF pe indicele BET — de exemplu TVBETETF — ai deja ~1% expunere pe ONE (pondere de 1,03% în BET la 17 iulie 2026, locul 14 din 20 de companii), fără să fi cumpărat vreo acțiune individuală. Profilul de mai sus arată de ce poziția individuală e altă discuție decât cea prin indice: o singură companie concentrează reglementare nouă, un oraș, un ciclu imobiliar și o contabilitate care cere citită nota, nu doar titlul.

Vrei să vezi ce fac cifrele pe portofoliul tău? Rulează simulatorul cu și fără o alocare pe acțiuni BVB și compară distribuțiile de rezultate. Iar dacă ești la început, ghidul nostru cum cumperi acțiuni la BVB explică pașii concreți.

Surse

Tag-uri

  • bvb
  • actiuni
  • one-united-properties
  • one
  • imobiliare
  • dezvoltator
  • educatie-financiara
  • 2026