← Blog · Analize

One United Properties (ONE) la BVB: ce face și cum îi citești cifrele

Redacția Frica de bani · · Actualizat: 26 august 2026

Pe scurt

  • One United Properties (simbol ONE) e cel mai mare dezvoltator imobiliar listat la BVB: rezidențial premium plus birouri și spații comerciale, concentrat în București, fondat în 2007 de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu (fiecare cu câte 25,54%). Listat pe 12 iulie 2021 — 5 ani de bursă.
  • Cifrele 2025 (raport anual auditat): cifră de afaceri 1,44 miliarde RON (−1%), profit net 427,1 milioane RON (+15%), marjă netă pe rezidențial 34,5%. Apoi semestrialul din 26 august 2026: venituri 440,3 milioane RON (−47%) și profit net 79,2 milioane RON (−68%). Prăbușire? Nu chiar — și exact asta e lecția centrală a profilului: la un dezvoltator, cifra de afaceri raportată nu numără apartamentele vândute, ci stadiul contabil al construcției. O lege nouă a mutat momentul recunoașterii; pe bază comparabilă, compania calculează venituri −10% și profit −28% — scădere reală, de altă magnitudine.
  • Actualizare 26 august 2026: odată cu semestrialul, compania a redus estimarea de profit pe 2026 cu 15–20% față de buget — după ce atacul cibernetic asupra ANCPI din 14 iulie a blocat o lună sistemul de carte funciară. Cum se leagă o pană informatică la Cadastru de profitul unui dezvoltator listat: mai jos.
  • Dividendul pe acțiune a „sărit” de la ~0,01–0,02 RON (2021–2024) la 0,36–0,44 RON (2025–2026) — nu pentru că firma distribuie de 40 de ori mai mult, ci pentru că 50 de acțiuni vechi au devenit una singură în februarie 2025. Un exemplu-școală despre de ce comparațiile „pe acțiune” cer istoric ajustat.
  • La prețul de închidere din 26 august 2026 (34,50 RON), capitalizarea e de ~3,81 miliarde RON (~1% din indicele BET), P/E-ul afișat de BVB e 8,9 — dar pe ultimele 12 luni raportate urcă la ~14,8 — iar prețul e cu ~15% peste activul net contabil atribuibil acționarilor (P/B ~1,15). Ce înseamnă — și ce NU înseamnă — fiecare, mai jos.
  • Acesta este un profil educațional, nu o recomandare. Îți arătăm ce înseamnă cifrele și cum le pui în context — decizia rămâne a ta.

Ce face One United Properties

Modelul de business are două motoare, pe principii diferite:

  • Dezvoltare rezidențială premium — cumpără terenuri în București, obține autorizații, construiește ansambluri (One Cotroceni Park, One Floreasca City, One Peninsula…) și vinde apartamentele, în mare parte înainte de finalizare („off-plan”). Banii se fac din marja de dezvoltare: 34,5% netă în 2025, față de 28,9% în 2024 (compania țintește minim 35% pe proiect). Business ciclic, cu venituri în valuri.
  • Chirii din birouri și spații comerciale — păstrează în portofoliu clădiri de birouri (152.000 mp închiriabili la 30 iunie 2026, față de 47.000 mp în 2020): venituri din chirii de 161,2 milioane RON în 2025 (+6%), grad de ocupare 95%. Aici banii vin recurent, lună de lună — amortizorul care netezește ciclicitatea primului motor.

La 30 iunie 2026, compania avea 3.939 de unități rezidențiale în construcție (75% deja contractate) plus 43.000 mp de spații de închiriat, cu o valoare brută de dezvoltare estimată de companie la 1,53 miliarde EUR, și teren pentru încă ~11.000 de locuințe. În 2026 a făcut și primul pas în afara României: un teren lângă Nashville (Tennessee, SUA), debutul unui program-pilot american.

Compania s-a listat la BVB pe 12 iulie 2021, cu un IPO de 260 milioane RON la 2 RON/acțiune; cu majorările din 2022 și 2024, a atras în total 853,8 milioane RON de la investitori. Ține minte cifra: la capitolul dividende devine jumătatea unei comparații interesante.

Lecția centrală: cifra de afaceri a unui dezvoltator nu numără apartamente predate

Intuiția spune că un dezvoltator raportează venituri când predă cheile. Contabil, la ONE e altfel: veniturile rezidențiale se recunosc pe măsura construcției (IFRS 15, metoda „over time”). Simplificat: dacă ai antecontracte semnate pentru un bloc construit 60%, o parte corespunzătoare din valoarea lor apare deja în cifra de afaceri — deși nimeni nu s-a mutat încă. Veniturile raportate depind de două variabile: câte antecontracte există și cât de avansate sunt șantierele.

De ce contează? Pentru că din decembrie 2025, piața rezidențială românească funcționează sub Legea 207/2025 — „Legea Nordis”, adoptată după scandalul cu același nume (o companie fără legătură cu ONE). Legea cere ca antecontractele să se semneze notarial și, din 8 martie 2026, doar după „pre-apartamentare” (înscrierea cadastrală preliminară a fiecărui apartament viitor); limitează rezervarea la 5% din preț, leagă avansurile de stadiul construcției și trimite banii clienților în conturi dedicate proiectului.

Efectul contabil s-a văzut din primul trimestru: până se finalizează pre-apartamentarea, vânzările stau în rezervări — care NU se pot recunoaște ca venit. În T1 2026, cifra de afaceri raportată a scăzut cu 51% (176,5 milioane RON) și profitul net cu 78% (21,5 milioane), în timp ce compania semna tranzacții de 60,4 milioane EUR — din care 58,2 milioane stăteau în rezervări nerecunoscute contabil — la prețuri cu 33% mai mari pe metru pătrat. Conducerea susținea atunci că efectul e de sincronizare temporară și menținea bugetul 2026 (profit net 457,7 milioane RON, +7%). Primul test era raportul semestrial din 26 august 2026. Testul a venit.

Semestrialul din 26 august: aceeași lecție, plus o revizuire

S1 2026 (IFRS)Valoarevs S1 2025„Like-for-like” (calcul companie)
Cifră de afaceri440,3 mil. RON−47%742,5 mil. (−10%)
Venituri rezidențial230,5 mil. RON−64%532,6 mil. (−17%)
Marjă netă rezidențial25,8%36,1% în S1 2025—
Venituri din chirii (incl. servicii)83,9 mil. RON+3%—
Profit net79,2 mil. RON−68%178,1 mil. (−28%)
Tranzacții rezidențiale semnate106,1 mil. EUR (229 unități)preț mediu +24%, la 3.853 EUR/mp—

Trei lucruri de citit în tabel. Unu: din cele 106,1 milioane EUR tranzacționate, 102,9 milioane sunt tot rezervări — mecanismul din T1, la scară dublă. Doi: motorul de chirii a mers ca un ceas (+3% venituri, +6% venit net, 95% ocupare pe 152.000 mp), deci scăderea e integral pe rezidențial. Trei: profitul net de 79,2 milioane include 104,1 milioane RON câștiguri din reevaluarea proprietăților de investiții — un venit contabil, fără numerar în spate; fără el, rezultatul înainte de impozitare (96,5 milioane) ar fi fost o pierdere mică, de ~7,6 milioane RON. Ca să fim corecți în ambele sensuri: în același cont de profit stau și cheltuieli non-cash (20,7 milioane planul de opțiuni pe acțiuni, 43,2 milioane pierdere nerealizată din curs valutar) — semestrul e, în ambele direcții, mai mult contabil decât de casă. Cifrele „like-for-like” sunt un calcul al conducerii, neauditat, „cu scop ilustrativ” — ordin de mărime, nu înlocuitor al cifrelor IFRS.

Și revizuirea. În aceeași zi, prin raportul curent nr. 43/2026, compania a anunțat că profitul net consolidat pe 2026 va fi cu aproximativ 15–20% sub bugetul inițial (deci undeva între ~366 și ~389 milioane RON, față de 457,7 planificate). Cauza declarată nu e cererea — e administrația: pe 14 iulie 2026, ANCPI (Cadastrul) a fost lovit de un atac ransomware care a scos din funcțiune sistemul e-Terra până la jumătatea lui august. Fără carte funciară nu se înregistrează apartamentele noi, nu se semnează antecontracte notariale, nu se transferă proprietatea. Pentru proiectele cu livrare în 2026 (One High District — construcție finalizată, 841 de unități; One Lake Club; One Lake District faza 1), conducerea a ales să termine și să recepționeze clădirile în loc să aștepte pre-apartamentarea — încasând deocamdată doar rezervarea de 5%, cu restul la contractul final. Consecința: veniturile și profiturile acelor unități, chiar vândute și construite, alunecă spre 2027.

Compania numește asta „o deplasare de calendar”, nu o pierdere — și are un argument concret: 445 milioane EUR de încasat din contracte deja semnate (150 în 2026, 165 în 2027, 85 în 2028, 45 în 2029), cel mai mare nivel din istoria ei. Dacă banii chiar vin la calendarul anunțat, se va vedea în 2027; până atunci, e o promisiune contractuală, nu numerar în cont.

Lecția de reținut, dincolo de ONE: la companiile unde contabilitatea recunoaște veniturile altfel decât le-ar număra bunul-simț — am văzut trei versiuni de profit la Premier Energy — titlul de ziar („profit −68%!”) și realitatea operațională pot descrie aceeași cifră în moduri opuse. Citește nota din raport care explică de ce s-a mișcat cifra, nu doar procentul.

P/E: 8,9 sau 14,8 — depinde ce profit pui la numitor

P/E (capitalizarea împărțită la profitul net anual) pare un indicator simplu până alegi numitorul. La 34,50 RON × 110.500.000 acțiuni, capitalizarea e 3.812,3 milioane RON. Împărțită la profitul auditat 2025 (427,1 milioane RON) dă P/E ≈ 8,9 — cifra afișată de BVB. Dar dacă folosești ultimele 12 luni raportate (iulie 2025 – iunie 2026, cu semestrul comprimat contabil), profitul devine ~258 milioane RON și P/E-ul urcă la ~14,8. Niciun calcul nu e „greșit” — dar cel de-al doilea numitor cară în el exact distorsiunea de timing explicată mai sus, iar primul nu știe încă de revizuirea din august. Când un P/E se schimbă brusc, prima întrebare nu e „e ieftin sau scump?”, ci „ce s-a întâmplat cu numitorul?”.

P/B ~1,15: prețul față de activul net contabil — și „VAN-ul” de 61,91 RON

La 30 iunie 2026, capitalurile proprii atribuibile acționarilor ONE erau 3.301,6 milioane RON — aproximativ 29,9 RON/acțiune (capitalurile proprii totale, 3.823,6 milioane, includ și 522 de milioane interese minoritare ale partenerilor din proiecte, care nu sunt ale tale) — deci prețul de 34,50 RON e cu ~15% peste activul net contabil (P/B ≈ 1,15). Două lucruri de știut înainte să tragi orice concluzie din asta. Unu: activul net al unui dezvoltator include evaluări ale portofoliului imobiliar (la ONE, făcute de evaluatorul extern Colliers România, ultima la 31 decembrie 2025) — iar o evaluare e o estimare profesionistă, nu un preț încasat. Doi: din impozitul pe profit de 83,4 milioane RON din 2025, 65,8 milioane sunt impozit amânat pe câștiguri din reevaluări — taxă care devine cash doar dacă și când activele se vând.

Semestrialul aduce și o cifră care sună asemănător, dar e altceva: un „activ net ajustat” de 1,24 miliarde EUR, adică 61,91 RON/acțiune — dublul valorii contabile. E estimarea conducerii (la cât crede că ar vinde azi apartamentele, terenurile și clădirile, minus datorii și taxe), calculată pe numărul de acțiuni de după anularea celor răscumpărate, explicit neauditată și ne-IFRS — opinia companiei despre propria valoare, ca VAN-ul de la Fondul Proprietatea. P/B-ul îți spune la ce se raportează prețul, nu dacă prețul e corect.

Dividendul — și capcana comparațiilor pe acțiune

Pentru 2025, AGA din 29 aprilie 2026 a aprobat un dividend brut de 0,44 RON/acțiune (48,1 milioane RON), plătit din 5 iunie 2026 — randament brut de ~1,3% la prețul de 34,50 RON din 26 august 2026. Cu tranșa interimară de 0,36 RON din noiembrie 2025, emitentul comunică 0,80 RON brut/acțiune în ciclul noiembrie 2025 – iunie 2026. Fiind emitent românesc, impozitul de 16% se reține la sursă: din 0,44 RON brut primești 0,3696 RON net, fără nicio hârtie de completat pentru impozitul în sine (CASS-ul, dacă depășești plafoanele, rămâne treaba ta — detalii în ghidul nostru de impozit pe dividende).

Acum capcana. Pe hârtie, dividendul ONE „a crescut” de la ~0,01-0,02 RON/acțiune (2021-2024) la 0,36-0,44 RON (2025-2026) — de vreo 40 de ori. În realitate, sumele totale distribuite au rămas în aceeași bandă: 75 milioane RON pentru 2021, 73,1 pentru 2022, 75,9 pentru 2023, 77,8 pentru 2024. Ce s-a schimbat e numărul de acțiuni: după două distribuiri de acțiuni gratuite (2021, 2022), compania a făcut în februarie 2025 o consolidare 50:1 — 50 de acțiuni vechi a 0,2 RON nominal au devenit una a 10 RON. Dividendul pe acțiune s-a înmulțit mecanic cu 50, prețul la fel, iar valoarea deținerii a rămas neschimbată.

Morala e generală: orice serie istorică „pe acțiune” — preț, dividend, profit — e comparabilă doar ajustată la evenimentele de capital. Cine se uită azi la un grafic ONE neajustat vede o acțiune de 34 RON care „era” 1 RON în 2024 și trage concluzii fără sens. Aceeași grijă merită la comparația cu banii atrași: compania a primit de la investitori 853,8 milioane RON (IPO plus două majorări) și a distribuit înapoi, în 5 ani, aproape 390 milioane RON în dividende, plus 142,1 milioane RON pentru acțiunile răscumpărate în iulie 2026 (la 33 RON/acțiune), pe care urmează să le anuleze. Două sensuri ale aceluiași robinet de capital — de privit împreună, nu separat.

Ce s-a întâmplat recent

Factual, din rapoartele curente ale companiei (bvb.ro):

  • Martie 2026 — prima achiziție de teren în SUA (lângă Nashville, Tennessee), terenul One Floreasca Sunset din București (221 de apartamente, finalizare estimată 2028) și, pe 27 martie, raportul anual 2025 + bugetul 2026: venituri 1,56 miliarde RON (+9%), profit net 457,7 milioane RON (+7%).
  • 29 aprilie 2026 — AGA: dividend 0,44 RON/acțiune, consiliu de administrație nou (7 membri, președinte Claudio Cisullo; Diaconescu rămâne director general, Căpitanu director executiv) și aprobarea anulării a 1 milion de acțiuni proprii.
  • 14 mai 2026 — rezultatele T1; 28 mai — credit de 80,5 milioane EUR de la UniCredit pentru One High District și One Lake Club; 7 iulie — Curtea de Apel respinge definitiv cererea de anulare a autorizațiilor One Peninsula.
  • 1-14 iulie 2026 — oferta publică de răscumpărare: 4.307.178 acțiuni subscrise (~3,9% din capital) la 33 RON, decontată pe 17 iulie. Cu cele deținute anterior, compania are de anulat 5.376.578 de acțiuni (~4,9%): de la 110,5 la ~105,1 milioane de acțiuni.
  • 14 iulie 2026 — atacul ransomware asupra ANCPI; sistemul e-Terra repus în funcțiune abia la jumătatea lui august.
  • 5 august 2026 — raportul preliminar de vânzări S1 (cifrele de mai sus); 26 august — raportul semestrial și raportul curent nr. 43 cu revizuirea estimărilor. Acțiunea a închis ziua la 34,50 RON (−0,9%).

Următoarele repere (calendarul financiar al companiei): teleconferința de rezultate pe 27 august, Capital Markets Day pe 11 septembrie, AGA extraordinară pe 7 octombrie, raportul pe 9 luni în noiembrie — primul care va arăta cât din întârzierea cadastrală s-a recuperat.

Riscuri și lucruri de urmărit

Descriptiv — variabilele care mișcă business-ul, nu semnale:

  • Reglementarea vânzărilor off-plan. Legea 207/2025 nu doar decalează contabilitatea — schimbă finanțarea: cu rezervarea plafonată la 5% și avansurile legate de stadiul lucrărilor, dezvoltatorii finanțează construcția din surse proprii și bancare, nu din avansuri timpurii. Pentru cumpărători e protecție; pentru dezvoltatori, capital de lucru de găsit.
  • Blocajul urbanistic din București. PUZ-urile coordonatoare ale sectoarelor 1, 3, 5 și 6 au fost anulate definitiv în instanță (2023-2024), iar noul PUG era abia în consultare publică în mai 2026. Autorizațiile deja emise rămân valabile (decizia CCR din aprilie 2025), dar autorizarea proiectelor viitoare e mai lentă și mai incertă pentru toți dezvoltatorii din Capitală.
  • Ciclul pieței rezidențiale. După un 2025 record la tranzacții în București-Ilfov (71.200, +11,6% — date ANCPI), T1 2026 a adus −16,6%, urmat de o revenire în T2. TVA-ul la locuințe noi a urcat la 21% din 1 august 2025; fereastra tranzitorie de 9% a expirat la 31 iulie 2026, deci din august 2026 se aplică integral 21%. Un dezvoltator premium vinde clienților mai puțin sensibili la rate și TVA decât media pieței, dar nu imuni.
  • Dependența de administrație. Legea 207/2025 a făcut din Cadastru și notariat o verigă obligatorie în drumul banilor de la client la contul de profit. Atacul asupra ANCPI a arătat cât de fragilă e veriga: o lună fără e-Terra = o revizuire de 15–20% a profitului anual. Cozile acumulate se procesează încă, iar compania spune deschis că întârzierile „pot afecta temporar” livrări, încasări și venituri și în lunile următoare.
  • Dobânzile și lichiditatea. Creditarea ipotecară în RON se așază pe IRCC (5,56% din 1 iulie 2026, în scădere marginală). Pe partea companiei: împrumuturile (bănci și alți creditori) au urcat la ~1,9 miliarde RON la 30 iunie 2026 (de la ~1,55 miliarde în decembrie), iar numerarul a scăzut de la 654 la 371 milioane RON — efectul direct al finanțării construcției din surse proprii și bancare în loc de avansuri. Costul datoriei e legat în mare parte de EURIBOR, cu marje de 1,5-3%; conducerea raportează un LTV (loan-to-value — datoria raportată la valoarea activelor) de 16,5%, calculat pe activele „sub control” din propriul activ net ajustat — o definiție mai blândă decât cea din T1, de 34% pe portofoliul imobiliar; compară doar cifre calculate la fel. Acționarii au aprobat și un plafon de obligațiuni de până la 300 milioane EUR pentru refinanțare.
  • Concentrarea pe București premium. Un singur oraș, un singur segment. Diversificarea (Constanța, Sibiu, Iași, pilotul din SUA) e la început — deocamdată risc de execuție, nu venituri.

Cum se leagă de un portofoliu

Dacă deții un ETF pe indicele BET — de exemplu TVBETETF — ai deja ~1% expunere pe ONE (pondere de 1,03% în BET la 17 iulie 2026, locul 14 din 20), fără să fi cumpărat vreo acțiune individuală. Profilul de mai sus arată de ce poziția individuală e altă discuție decât cea prin indice: o singură companie concentrează reglementare nouă, un oraș, un ciclu imobiliar, o pană la Cadastru și o contabilitate care cere citită nota, nu doar titlul.

Vrei să vezi ce fac cifrele pe portofoliul tău? Rulează simulatorul cu și fără o alocare pe acțiuni BVB și compară distribuțiile de rezultate. Iar dacă ești la început, ghidul nostru cum cumperi acțiuni la BVB explică pașii concreți.

Surse

Tag-uri

  • bvb
  • actiuni
  • one-united-properties
  • one
  • imobiliare
  • dezvoltator
  • educatie-financiara
  • 2026