Calculator chirie vs cumpărare

Chirie sau rată?
Pune cifrele tale, nu folclorul.

Compari două vieți paralele: în una cumperi cu credit (avans, notar, rată, întreținere), în cealaltă stai în chirie și investești avansul plus diferența de cost, lună de lună. Îți arătăm averea netă în fiecare an și anul în care un scenariu îl ajunge din urmă pe celălalt. Cu costurile reale din România — nu cu „se știe că chiria e bani aruncați".

Ipotezele tale

Date de pornire: · toate câmpurile sunt editabile
EUR

Preset: ~ mp × preț mediu €/mp din oraș.

EUR
5%50%
%
%

IRCC = indicele de referință pentru creditele în lei, publicat trimestrial de BNR — partea variabilă a dobânzii tale; marja e partea fixă a băncii. IRCC + marjă = /an.

5 ani30 ani
5 ani40 ani
0% — banii sub saltea12%/an

Cât ar produce, nominal pe an, banii pe care chiriașul îi investește (avansul + diferența lunară). Nu știi ce să pui? Rulează simulatorul de portofoliu și vezi ce au făcut istoric portofoliile pe instrumente accesibile în România.

Ipoteze avansate (creșteri anuale, costuri de proprietar, impozite, curs)
%
%
%
%
%
%

3% = câștig de capital prin broker RO la deținere peste 1 an (6% sub 1 an; la broker străin: 10% pe câștigul net).

%

1% la deținere peste 3 ani (3% sub 3 ani).

%
Cum sunt calculate cifrele?

Simulăm lunar, pe orizontul ales, două scenarii cu aceiași bani scoși din buzunar: în fiecare lună, cine plătește mai puțin (proprietarul cu rata + costurile, sau chiriașul cu chiria) investește diferența în portofoliul cu randamentul presupus. Așa comparația e corectă — niciun scenariu nu „ascunde" bani.

Costurile de achiziție: onorariul notarial pe grila progresivă (Ordin MJ 177/C/2024, calculat în RON la cursul editabil), tariful de intabulare 0,15% (înscrierea ta ca proprietar în cartea funciară, la ANCPI) și un cost fix pentru evaluare + dosar bancar; onorariul din grilă e fără TVA — notarul adaugă TVA la facturare. Rata creditului e anuitate — adică rată lunară egală pe toată durata — la dobânda IRCC + marjă. Simplificare asumată: creditul ipotecar în România e de regulă în RON; noi calculăm totul în euro cu dobânda nominală introdusă, fără a modela cursul valutar.

Proprietarul plătește anual impozit pe clădiri, întreținere/reparații și asigurare (procente editabile din valoarea curentă a locuinței), iar locuința se apreciază cu procentul presupus. La final, averea lui = valoarea locuinței minus impozitul la vânzare (1% la deținere >3 ani) minus soldul creditului, plus eventualele economii investite. Chiriașul investește avansul + costurile de achiziție din ziua 0 și diferențele lunare; câștigul portofoliului e impozitat la final cu procentul editabil (3% = câștig de capital prin broker RO la deținere peste 1 an, cota valabilă din 2026).

Ce NU prinde modelul: cursul EUR/RON pe 25 de ani, refinanțări, chiria „sub piață" de la rude, costul psihologic al mutărilor, valoarea ne-financiară a casei tale („e a mea") sau a flexibilității („pot pleca oricând"). Dacă ai închiria locuința cumpărată, venitul din chirii se impozitează efectiv cu ~8% (10% pe baza de 80%) — scenariul de investitor imobiliar nu e modelat aici. Iar impozitul pe clădiri îl aproximăm pe valoarea de piață — legal se calculează pe valoarea impozabilă administrativă, de regulă mai mică.

Anti-învechire: datele de pornire au eticheta „actualizat la" vizibilă sus, regulile fiscale sunt cele pentru anul afișat, iar dacă anul curent e mai mare, îți arătăm automat un avertisment. Orice câmp e editabil — calculatorul nu îți ascunde nicio ipoteză.

⚠️ Conținut educativ. Acest calculator este un instrument informativ, nu o recomandare de investiții sau de creditare personalizată și nu ține cont de situația ta individuală. Nu intermediem și nu recomandăm credite. Performanța trecută nu garantează rezultate viitoare. Vezi disclaimer complet.