Cât costă notarul când cumperi un apartament în 2026

Pe scurt

• La cumpărarea unui apartament plătești notarului un onorariu calculat pe o grilă progresivă (Ordinul Ministerului Justiției 177/C/2024) — un procent care scade pe măsură ce prețul crește, plus o sumă fixă pe tranșă. La onorariu se adaugă TVA de 21% (cota standard din august 2025).
• Separat de onorariu, plătești intabularea la ANCPI: 0,15% din valoarea declarată pentru persoane fizice, minimum 60 RON pe imobil. Asta înseamnă înscrierea ta ca proprietar în cartea funciară.
• Impozitul pe transferul proprietății (1% peste 3 ani de deținere, 3% sub 3 ani) îl datorează vânzătorul, nu cumpărătorul — notarul îl reține și îl virează la stat.
• Pentru un apartament de 100.000 € (≈525.000 RON la curs 5,25), cumpărătorul plătește în jur de 7.700 RON (~1.470 €) la notar: onorariu cu TVA ~6.930 RON + intabulare ~790 RON.
• Acesta e un articol educativ, nu un sfat juridic sau de creditare. Cifrele sunt cele din vara lui 2026; grilele se schimbă prin ordin de ministru, verifică-le la momentul tranzacției.

„Și mai cât pe lângă preț?”

Te-ai uitat la un apartament de 100.000 € și ți-ai făcut socoteala cu avansul și rata. Apoi cineva îți spune „mai pui și la notar” — și brusc nu mai știi dacă vorbim de câteva sute de euro sau de câteva mii. Răspunsul nu e o ghicitoare: taxele notariale în România sunt reglementate, calculate pe o grilă publică, și le poți estima la leu înainte să intri în biroul notarului.

Hai să le luăm pe rând: ce plătești, cât, și — important — cine plătește ce, fiindcă nu toate costurile cad pe cumpărător.

Cele trei costuri care se confundă între ele

Când lumea spune „taxele de la notar”, amestecă de fapt trei lucruri diferite:

1. Onorariul notarului — plata pentru serviciul de autentificare a contractului. Acesta e singurul care merge efectiv la notar. Se calculează pe grilă și are TVA (taxa pe valoarea adăugată).
2. Intabularea la ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) — o taxă de stat pentru înscrierea ta ca proprietar în cartea funciară, registrul public oficial în care e trecut cine deține fiecare imobil. Notarul o încasează și o virează la ANCPI; nu e venitul lui.
3. Impozitul pe transferul proprietății — un impozit datorat statului din vânzare. Notarul îl reține tot el, dar — atenție — îl datorează vânzătorul, din prețul primit.

Primele două sunt, prin cutumă, în sarcina cumpărătorului (deși părțile pot negocia altfel în contract). Al treilea e al vânzătorului. Confuzia asta e cea mai frecventă sursă de „credeam că plătesc mai mult/mai puțin”.

Grila de onorarii notariale 2026

Onorariul minim pentru autentificarea unui contract de vânzare imobiliară e stabilit prin Ordinul 177/C/2024 al Ministerului Justiției, pe tranșe de valoare. E o grilă progresivă: pentru fiecare tranșă ai o sumă fixă plus un procent aplicat la partea de preț care depășește limita de jos a tranșei. Procentul scade pe măsură ce prețul urcă.

Valoarea proprietății (RON)	Onorariu (fără TVA)
până la 20.000	2,2%, minimum 230 RON
20.001 – 35.000	440 RON + 1,9% din ce depășește 20.000
35.001 – 65.000	725 RON + 1,6% din ce depășește 35.000
65.001 – 100.000	1.205 RON + 1,5% din ce depășește 65.000
100.001 – 200.000	1.705 RON + 1,1% din ce depășește 100.000
200.001 – 600.000	2.805 RON + 0,9% din ce depășește 200.000
peste 600.000	6.405 RON + 0,6% din ce depășește 600.000

Două lucruri de reținut:

TVA se adaugă peste. Onorariul din grilă e fără TVA. Notarul adaugă la facturare cota standard de 21% (în vigoare din 1 august 2025, urcată de la 19%). Deci un onorariu de 5.730 RON din grilă devine ~6.933 RON pe factură.

Nu poți declara sub grila notarială. Notarii folosesc o a doua grilă — „grila notarială” a valorilor de piață, pe județe și tipuri de imobil. Dacă prețul din contract e mai mic decât valoarea din această grilă pentru imobilul tău, onorariul (și impozitele) se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul mai mic. Practic: nu poți „micșora” taxele declarând un preț nerealist.

Intabularea: 0,15% și un minim

Pe lângă onorariu, plătești tariful ANCPI pentru intabulare — înscrierea dreptului tău de proprietate în cartea funciară. Pentru persoane fizice e 0,15% din valoarea declarată în act, cu un minim de 60 RON pe imobil — un prag care practic nu te atinge la un apartament normal, unde 0,15% înseamnă oricum câteva sute de lei. (Pentru persoane juridice tariful e 0,5%.)

La un apartament de 525.000 RON, intabularea e 0,15% × 525.000 = 787,5 RON. E o sumă mică în raport cu onorariul, dar intră în totalul pe care îl scoți la semnare.

Un exemplu lucrat: apartament de 100.000 €

Hai pe cifre, cu un caz concret. Cumperi un apartament la 100.000 €. La un curs de 5,25 RON/EUR (orientativ, iunie 2026), asta înseamnă 525.000 RON — valoarea pe care se calculează totul.

Onorariul notarului. 525.000 RON cade în tranșa 200.001 – 600.000: 2.805 + 0,9% × (525.000 − 200.000) = 2.805 + 0,9% × 325.000 = 2.805 + 2.925 = 5.730 RON fără TVA. Cu TVA 21%: 5.730 × 1,21 = 6.933 RON.

Intabularea ANCPI. 0,15% × 525.000 = 788 RON.

Total cumpărător la notar: 6.933 + 788 ≈ 7.721 RON, adică ~1.470 € (la cursul de 5,25 RON/€ folosit mai sus) — cam 1,5% din prețul apartamentului.

Pentru comparație, la o locuință mai ieftină — să zicem 250.000 RON (≈48.000 €) — onorariul e 2.805 + 0,9% × 50.000 = 3.255 RON fără TVA → ~3.938 RON cu TVA, plus intabulare 375 RON = ~4.313 RON (~820 €). Procentual e ceva mai mult, ~1,7%, fiindcă grila e progresivă: cu cât locuința e mai scumpă, cu atât procentul total scade.

Ce nu intră în suma de mai sus, dar tot apare la o cumpărare cu credit: evaluarea bancară a imobilului (în jur de 400–600 RON), eventualul comision al agenției imobiliare (dacă lucrezi cu una — de regulă procent din preț, negociabil) și câteva taxe fixe mici la notar (arhivare, interogări de registre), de ordinul zecilor de lei. Dobânda și costurile creditului sunt o discuție separată.

Cum verifici tu, înainte de notar

1. Cere o estimare scrisă. Orice birou notarial îți face o estimare de costuri pe baza prețului și a tipului de imobil. Sună două-trei birouri — onorariul minim e același pe grilă, dar pot exista mici diferențe de TVA pe servicii conexe.
2. Întreabă de grila de valori pe imobilul tău. Dacă prețul tău e aproape de pragul grilei notariale de valori, vrei să știi dinainte pe ce sumă se calculează taxele.
3. Clarifică în contract cine plătește ce. Cutuma e cumpărător = onorariu + intabulare, vânzător = impozit pe transfer. Dar e negociabil — pune-l negru pe alb.
4. Pregătește banii separat de avans. Cei ~1.470 € de la notar din exemplul de mai sus (rotund, pune deoparte ~1.500 €, la o locuință de 100.000 €) sunt în plus față de avans și nu se acoperă din credit. Mulți cumpărători îi uită din socoteală.

Cifrele se schimbă — verifică-le la zi

Grila de onorarii e fixată prin ordin de ministru și se poate modifica. Cota de TVA a urcat de la 19% la 21% în august 2025 și se aplică din 2026. Cursul EUR/RON se mișcă, iar taxele se calculează în lei. Iar grila notarială de valori de piață se actualizează periodic. Toate cifrele de aici sunt cele din vara lui 2026 — la momentul tranzacției tale, cere estimarea oficială de la notar.

Tot ce ține de costul total al unei locuințe — avans, rată, notar, întreținere — îl poți pune cap la cap în calculatorul nostru Chirie vs Cumpărare, care folosește exact aceeași grilă notarială și aceleași reguli fiscale, ca să vezi pe ani dacă, în cazul tău, iese mai bine să cumperi sau să stai în chirie și să investești diferența. Iar dacă vrei să vezi cum ar crește banii puși deoparte pentru avans, rulează simulatorul de portofoliu.